Іпотека – це форма забезпечення виконання зобов’язання за допомогою нерухомого майна, в рамках якої іпотекодержатель (кредитор) має право отримати компенсацію своїх вимог з вартості об’єкта іпотеки (наприклад, квартири), у разі невиконання боржником своїх зобов’язань.
Особливістю договору застави-іпотеки є пріоритетне право кредитора (заставоутримувача) перед іншими кредиторами отримати компенсацію своїх вимог з вартості заставленого майна в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання. Як предмет застави може виступати рухоме або нерухоме майно та майнові права.
Основною відмінністю договору іпотеки квартири від договору купівлі-продажу квартири є те, що право власності на квартиру переходить до кредитора тільки після повної сплати всіх заборгованостей перед ним.
Процедура укладання договору іпотеки
Текст договору іпотеки повинен включати умови, передбачені статтею 18 Закону України “Про іпотеку”.
Усі договори застави (включаючи іпотеку нерухомості, квартири, земельну ділянку, житловий будинок, автомобіль) обов’язково підлягають нотаріальному посвідченню.
Посвідчення іпотечного договору нотаріусом здійснюється за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя або іпотекодавця.
Договір про заставу майна засвідчується нотаріусом при наявності документів, що підтверджують право власності на майно.
Під час посвідчення договору іпотеки нотаріус пояснює сторонам процедуру державної реєстрації речової іпотеки та порядок виконання забезпечених іпотекою вимог з використанням предмета іпотеки, зазначених у тексті договору.
Одночасно з посвідченням договору іпотеки, якщо це передбачено договором, нотаріус накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.
Документи
Документи для посвідчення договору застави, іпотеки:
- Кредитний договір;
- Договір позики.
Для фізичної особи:
- Паспорт;
- Реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер);
- Договір позики.
Для юридичної особи:
- Свідоцтво про державну реєстрацію (Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Статут (Установчий договір) юридичної особи;
Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ); - Довідка про взяття на облік платника податків (форма №4-ОПП);
- Витяг з Державної адміністрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців;
- Протокол (наказ) про призначення на посаду керівника та підтвердження його повноважень
(нотаріально засвідчена довіреність, що підтверджує повноваження представника); - Протокол (рішення) загальних зборів юридичної особи на укладання договору застави (іпотеки);
паспорт представника юридичної особи; - реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.
Для земельної ділянки
- Державний акт на право власності на земельну ділянку;
- Витяг з Поземельної книги Державного реєстру земель (Витяг з бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру (для відчуження земельної ділянки) (видається у Державному комітеті України із земельних ресурсів (Держкомзем));
- Довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів);
- Довідка про відсутність будов на земельній ділянці (якщо таких немає);
- Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, то необхідно земельну ділянку відчужувати разом із будівлями, що знаходяться на цій земельній ділянці;
- Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;
- Незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки;
- Якщо акт на землю без кадастрового номера, то довідка із земельних ресурсів про присвоєння такого номера;
- Якщо земля сільськогосподарського призначення, довідку про те, що вона не пай.
Для житлового будинку
- Документ, що підтверджує право власності на житловий будинок (що окремо стоять нежитлову будівлю) зареєстрований у БТІ (наприклад: Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо);
- Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видано бюро технічної інвентаризації
(має бути зазначено для укладання договору іпотеки); - Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстровані (прописані) особи в житловому будинку, що відчужується;
- Незалежна експертна оцінка про ринкову вартість житлового будинку;
- Довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій збудовано житловий будинок, що окремо стоїть нежитлову будівлю (гараж) та про розмір земельної ділянки;
- Якщо земельна ділянка знаходиться у приватній власності то житловий будинок (нежитлова будівля (гараж), що окремо стоїть, необхідно передавати в іпотеку разом із земельною ділянкою) , на якому він розміщений).
Для квартири
- Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину тощо);
- Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видано бюро технічної інвентаризації (має бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
- Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстровані (прописані) особи в квартирі, що відчужується;
- Незалежна експертна оцінка про ринкову вартість квартири.
Для нежитлового приміщення
- Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину тощо);
- Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, видано бюро технічної інвентаризації;
- Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно (має бути зазначено, що довідка видана для відчуження);
- Незалежна експертна оцінка ринкової вартості нежитлового приміщення.
Для транспортного засобу, автомобіля
- Документ, що підтверджує право власності (Свідоцтво про реєстрацію ТЗ, Судновий квиток тощо);
- Згода подружжя “Залогодержателя” і “Заставодавця” на укладення договору застави, якщо майно було придбано в період зареєстрованого шлюбу (оформляється нотаріально);
- Якщо є співвласники, необхідна згода співвласників (також оформляється нотаріально).
Особливості оформлення договору іпотеки
Предметом іпотеки може бути рухоме або нерухоме майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставником і на яке може бути звернено стягнення.
Як рухоме або нерухоме майно, так і майнові права можуть бути об’єктом договору застави. Договір іпотеки може бути укладений лише щодо майна, яке може бути відчужено у відповідність до українського законодавства і на яке можна звернути стягнення.
Договір застави може встановлювати забезпечення вимог, які можуть виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Запорукою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, що може виникнути у майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Предметом іпотеки не можуть бути вимоги, що мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо), а також предметом іпотеки не можуть бути об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.
Не можуть бути предметом договору застави вимоги, що мають особистий характер або конфліктують із законом (наприклад, предметом заставного договору не може стати право на отримання аліментів).
Об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена, не можуть стати предметом застави, як і майнові комплекси держпідприємств, що перебувають у процесі корпоратизації.
Внесення змін до договору іпотеки не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, яке виникло після укладання договору застави.
Після оформлення заставної зміни та доповнення до іпотечного договору можуть вноситися лише після її анулювання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». В цьому випадку на підтвердження факту анулювання заставного нотаріуса подається відповідна витримка з Державного реєстру іпотек.
Сторони договору іпотеки
Угоду застави можуть укладати фізичні та юридичні особи, а також держава, як заставодавці та заставоутримувачі.
Тільки банки можуть бути заставоутримувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (наприклад, оренда, емфітевзис).
Заставодавцем майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно відповідно до законодавства. Також заставодавцем може бути особа, якій власник передав майно та право застави на це майно згідно з встановленими процедурами, або третя особа (майновий поручитель).
Умови укладання договору застави (іпотеки)
Фізичні особи, юридичні особи і держава можуть бути учасниками договору іпотеки як заставників або заставоутримувачів.
Тільки банки мають право виступати як заставоутримувачі земельних ділянок, що призначені для сільськогосподарських потреб, а також їх прав (наприклад, оренди або емфітевзису) – це тривала оренда землі для сільськогосподарських цілей.
Заставодавцем може бути як власник майна, так і особа, якій власник передав майно разом з правом на його заставу. Крім того, заставника може представляти майновий поручитель при укладанні договору іпотеки.
Засвідчення договору застави майна або майнових прав нотаріусом здійснюється лише після перевірки наявності будь-яких обмежень або арешту на відчуження майна, що становить предмет угоди.
Якщо предметом договору застави є майно, яке належить комунальній або державній власності, засвідчення договору може відбутися лише за згодою органу місцевого самоврядування або державної влади, до відання яких входить це майно.
Внесення змін до договору застави (іпотеки)
У разі згоди сторін, до договору застави можуть бути внесені зміни і доповнення внаслідок зміни обставин. Наприклад, це може статися, якщо термін кредитного договору був продовжений або сума заборгованості, зазначена у договорі, збільшилася. Зміни до договору застави здійснюються, якщо змінений предмет застави.
Однак, не можна вносити зміни до договору застави, якщо забезпечене заставою зобов’язання було припинено, замінено іншим зобов’язанням, що виникло після укладення договору застави, або якщо іпотека була включена до іпотечного пулу (об’єднання іпотек).
Іпотека під нерухомості від забудовника
Іпотекодавцем за іпотечним договором може бути забудовник – особа, яка відповідальна за будівництво нерухомості для своїх власних потреб або для подальшого переходу права власності на цю нерухомість іншим особам. Також, іпотекодавцем може бути особа, яка стане власником нерухомості після завершення будівництва.
При посвідченні таких договорів нотаріус пояснює іпотекоутримувачу його обов’язок зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на побудовану нерухомість після завершення будівництва.
У випадку змін у процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (наприклад, зміна площі, планування приміщень тощо), а також після завершення будівництва та отримання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки до закінчення терміну дії іпотечного договору, сторонами вносяться відповідні зміни до самого договору.
Зазначений договір є підставою для заборони відчуження та може бути підставою для перереєстрації цієї заборони.
Незавершене будівництво
Якщо предметом іпотечного договору є незавершене будівництво нерухомості, і в процесі будівництва ця нерухомість змінила свої характеристики, які не були передбачені у договорі застави (наприклад, змінена площа, планування, кількість поверхів тощо), необхідні зміни мають бути внесені до іпотечного договору.
Договір про заставу уже існуючого майна може бути укладений лише за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо в першому договорі застави не передбачено інших умов.
Не може бути посвідчена передача в іпотеку майна, яке знаходиться під податковою заставою.
Під час посвідчення договору застави, нотаріус повинен пояснити сторонам процедуру державної реєстрації іпотеки та те, яким чином задовольняються вимоги, забезпечені іпотекою.
Якщо це передбачено у договорі іпотеки, нотаріус одночасно з посвідченням накладає заборону на відчуження предмета заставного договору.
Іпотека сумісної власності
Майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передано у заставу лише за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частину у спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення його в натурі та реєстрації права власності на нього як на окремий об’єкт нерухомості.
Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частини, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки – у натурі (на місцевості).
Задоволення вимог іпотекодержателя
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який також може містити відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливі способи виконання стягнення щодо іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекоутримувача може включати наступне:
- Передачу іпотекодержателю права власності на іпотековану нерухомість у разі виконання основного зобов’язання.
- Право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, укладені після набрання чинності Законом України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”, мають таку саму юридичну силу та правові наслідки. Вони вважаються підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, у рахунок виконання основного зобов’язання.
Під час передачі права власності на іпотековану нерухомість іпотекодержателю, нотаріус роз’яснює сторонам, що права та вимоги інших осіб до цього майна, які зареєстровані відповідно до закону, залишаються чинними.
Для посвідчення такого договору, іпотекодавець надає нотаріусу правовстановлюючий документ на нерухоме майно, право власності на яке передається іпотекодержателю виконання основного зобов’язання. Цей документ додається до примірника договору, який зберігається у справах державної нотаріальної контори.
Інші особливості оформлення договору іпотеки
Договір іпотеки нерухомого та рухомого майна (майнових прав) офіційно засвідчується нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту відповідно до даних Єдиного реєстру заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна, а також після перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру.
Якщо договір іпотеки майна укладається в зв’язку з іншим договором, що стосується цього майна, і нотаріус має вищезазначені документи, то ці документи не потрібно подавати повторно.
Передача в іпотеку нерухомого майна, яке належить державі або комунальній юридичній особі на праві господарського відання, здійснюється після отримання згоди відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування, відповідального за господарське відання цієї юридичної особи, відповідно до законодавства.
Іпотечний договір, в якому майновим об’єктом є права на незавершене будівництво нерухомості, засвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують такі майнові права.
Повторна згода співвласників не потрібна, якщо договір застави майна укладається в зв’язку з підтвердженням договору купівлі-продажу цього майна з розстрочкою платежу.
Договір про наступну заставу на вже заставлене майно може бути засвідчений за згодою попередніх заставоутримувачів, якщо це не заборонено законом або попереднім договором застави. Дозволяється встановлення наступної іпотеки, яка охоплює кілька об’єктів, що належать різним особам і вже заставлені, за умови отримання згоди всіх власників нерухомого майна, що включене в загальну іпотеку.
Не допускається засвідчення договору застави майна (майнових прав), що перебуває під податковою заставою.
У випадку, якщо встановлено відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням, це не підлягає засвідченню. У такому випадку відступлення прав здійснюється шляхом виконання заставним індосантом (особою, якій належить заставний) передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу договору застави відповідно до вимог Закону України “Про іпотеку”.