Договір купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу квартири є двостороннім договором, за яким продавець зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України).

Договір купівлі-продажу квартири, житлового будинку, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 Цивільного кодексу України), та державній реєстрації (ст.182 Цивільного кодексу України). Державна реєстрація прав здійснюється нотаріусом одночасно при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Оформлення договору купівлі-продажу – це складний процес, який займає певний час. Проте перед самим оформленням та нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, потрібно виконати значний обсяг роботи.

Нотаріат є органом безспірної цивільної юрисдикції, діяльність якого спрямована на охорону та захист прав фізичних і юридичних осіб, тому дуже важливо щоб посвідчення договору купівлі-продажу було безспірним!

Для цього потрібно:

• ретельно перевірити правомірність власності на квартиру. Виникають різного роду ситуації, коли особа, яка пропонує квартиру на продаж, не має документів, що засвідчують її право власності (і це не обов’язково означає, що ця особа шахрай). Наприклад, продавець може проживати у квартирі, яка залишилася після смерті батьків, але свідоцтво про право на спадщину ще не отримав, оскільки ще не пройшло 6 місяців після смерті батьків (ст. 1270 Цивільного кодексу України) або втратив оригінали документів на квартиру (в такому випадку необхідно отримати їх дублікати, що займе певний період часу) тощо.
• відсутність будь-яких обтяжень, обмежень або арештів на нерухоме майно, що відчужується та/або його власників. Ці обтяження можуть виникати при не сплаті штрафів, податків, комунальних послуг, кредитів, за якими квартира була передана в іпотеку, укладенні договору довічного утримання, договору іпотеки, судових спорів тощо. Посвідчення договору купівлі-продажу неможливе до тих пір, поки всі обтяження (обмеження) не будуть зняті !!!

 

Ми гарантуємо нашим клієнтам:

• безкоштовну юридичну консультацію по підготовці документів для оформлення договору купівлі-продажу (щодо технічного паспорту, оцінки, витягу ДЗК тощо);
• юридичну допомогу при укладенні договору купівлі-продажу;
• повну конфіденційність для всіх сторін договору;
• використання окремої кімнати для проведення переговорів;
• кваліфіковане, швидке та безпечне проведення угоди у комфортному середовищі.

Ми працюємо для того, щоб забезпечити нашим клієнтам максимальний комфорт та надійність під час укладання угоди!

 

Зміст договору купівлі-продажу квартири

В залежності від умов оформлення та характеристик нерухомості, яка продається, договір купівлі-продажу квартири може мати свою специфіку та особливості. Однак, існують загальні елементи, які притаманні всім таким договорам:

1. Дані щодо сторін договору.
2. Документ, що підтверджує право власності продавця на квартиру.
3. Наявність державної реєстрації права власності на квартиру.
4. Технічні характеристики квартири.
5. Технічний паспорт квартири (часто додається до договору як доповнення).
6. Гарантії продавця, що квартира не має обтяжень, таких як заборони на відчуження, арешти, застави тощо.
7. Зобов’язання продавця передати покупцеві всі документи, що стосуються квартири.
8. Договірна вартість квартири.
9. Оцінка вартості квартири.
10. Терміни та процедура оплати.
11. Терміни та процедура звільнення квартири продавцем.
12. Момент, коли квартира переходить від продавця до покупця.

Ці елементи є важливими при укладанні договору купівлі-продажу квартири та допомагають забезпечити правову чіткість та безпеку для обох сторін договору.

 

Правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на квартиру:

У списку вказані документи, будь-який з яких підтверджує право власності у продавця на квартиру:

• Договір купівлі-продажу квартири чи його дублікат;
• Договір дарування квартири чи його дублікат;
• Договір довічного утримання чи його дублікат;
• Договір міни чи його дублікат;
• свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;
• свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
• свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
• видане нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
• свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дублікат;
• судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
• ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
• Договір іпотеки чи його дублікат;
• Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи його дублікат;
• інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

 

Податок з доходів фізичних осіб під час оформлення договору купівлі-продажу квартири:

1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше ніж один раз протягом звітного податкового року, за умови якщо майно перебуває у власності платника податків більше трьох років – ставка податку — 0 %:

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 1 вище, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 1 вище, підлягає оподаткуванню за ставкою — 5%; Для нерезидентів – 18%.
3. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 1 вище, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 1 вище, підлягає оподаткуванню за ставкою – 18%.
4. Військовий збір сплачується у разі виникнення податку з доходів фізичних осіб у розмірі 1,5%.

 

Документи

Для посвідчення договору купівлі-продажу квартири або її частини нотаріусу необхідно надати:

1. Документ, який підтверджує право власності на квартиру, зареєстровану у БТІ, якщо право власності було набуте до 2013 року.
2. Технічний паспорт.
3. Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо право власності було набуте у період з 2013 року.
4. Довідка про склад сім’ї з житлово-експлуатаційної організації, Сільської ради або іншого уповноваженого органу щодо зареєстрованих осіб в квартирі (Форма №3).
5. У випадку, коли неповнолітній або малолітній є співвласником нерухомого майна або купується нерухомість на його ім’я, або неповнолітній або малолітній зареєстровані за відповідною адресою нерухомого майна, що відчужується, потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Для цього потрібно надати паспорт (Свідоцтво про народження) та ідентифікаційні номери неповнолітньої або малолітньої осіб.
6. Заяви співвласників про відмову від першочергового права придбання частини квартири (НЕОБХІДНО ТІЛЬКИ ПРИ ВІДЧУЖЕННІ ЧАСТИНИ КВАРТИРИ НЕ СПІВВЛАСНИКУ МАЙНА!!!).
7. Незалежна експертна оцінка вартості квартири для цілей оподаткування.

 

Для фізичних осіб

• Паспорти та РНОКПП (ідентифікаційний номер) Сторін договору (якщо представник сторони діє за довіреністю, то він подає нотаріально засвідчену довіреність та власний паспорт, ідентифікаційний номер);
• заява про згоду на відчуження (придбання) майна від дружини (чоловіка);
• свідоцтво про шлюб;

 

Для юридичних осіб

• статутні документи юридичної особи (Виписка, Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, статут, витяг з ЄДР, паспорт та РНОКПП (ідентифікаційний номер) представника, який діє від імені юридичної особи, документ, що підтверджує її повноваження (якщо діє керівник юридичної особи – протокол про призначення на посаду керівника, якщо діє представник – нотаріально засвідчена довіреність);
• протокол зборів засновників із рішенням на відчуження чи придбання майна;
• печатка юридичної особи (за наявності).