У процесі оренди завжди беруть участь, як мінімум, дві сторони – орендодавець (той, хто здає в оренду) і орендар (той, хто бере в оренду). Документ, що встановлює умови використання майна, що підлягає оренді, називається договором оренди.
Об’єктом оренди може бути різноманітне рухоме та нерухоме майно, але найчастіше звертаються до нотаріуса для оформлення та посвідчення договорів оренди житла, квартир, земельних ділянок, нежитлових приміщень, автомобілів та транспортних засобів.
Для кожного виду майна, що підлягає оренді, складається окремий договір оренди, який враховує особливості самого майна і умови його використання протягом періоду оренди.
Оренда житла
У випадках, коли орендарем є юридична особа, в договорі оренди вказуються фізичні особи (їх прізвища включаються до договору), які отримують право на проживання в приміщенні. Однак, якщо приміщення орендується для комерційних цілей, таких як офіс, склад тощо, такі уточнення не є необхідними.
У договорі оренди чітко зазначається, що саме здається в оренду – квартира, будинок, його окрема частина або окрема кімната, або ж наймач отримує додаткові приміщення, які підлягають його розпорядженню. Особи, які будуть проживати разом з орендарем на орендованій території, також зазначаються в договорі.
Якщо орендується лише частина житлового приміщення, для цього необхідно отримати згоду не лише власника майна, а й осіб, які спільно проживають в квартирі або будинку, частина яких здається в оренду.
Стандартний текст договору оренди містить термін дії договору. Якщо термін не вказаний чітко, вважається, що договір укладено на п’ять років (про цей аспект нотаріус повідомляє сторони та засвідчує його угоду).
Договір оренди може також містити умови щодо можливості подальшого викупу орендованого житла.
Оренда земельної ділянки
За бажанням будь-якої зі сторін може бути укладений письмовий договір оренди землі, який підлягає нотаріальному посвідченню. Оренду землі можуть здійснювати фізичні та юридичні особи України, іноземні фізичні особи та юридичні особи, особи без громадянства, міжнародні організації, а навіть іноземні держави.
У договорі оренди земельної ділянки зазначаються його площа та місцезнаходження, розмір орендної плати і термін дії договору. Також визначаються умови використання землі, збереження її у належному стані, передачі землі орендарю і повернення її орендодавцю, а також інші взаємні зобов’язання сторін.
Якщо умови оренди землі не викладені достатньо чітко і докладно, це може стати перешкодою для державної реєстрації договору або призвести до його недійсності у судовому порядку. В той же час, у договорі можуть бути визначені менш суттєві, але обов’язкові для виконання умови, наприклад, стосовно страхування орендованої ділянки або проведення меліоративних робіт на ній.
Особливості оренди різних видів майна
Згідно з угодою оренди, орендодавець передає або зобов’язується передати майно наймачу для користування за встановлену плату та на певний строк.
Зазвичай договір оренди нерухомості оформлюється у письмовій формі. Якщо обидві сторони зацікавлені в дотриманні умов угоди, рекомендується його нотаріальне посвідчення.
Договір оренди квартири, житлового будинку та іншої нерухомості на термін тривалістю від трьох років підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, подібно до договору купівлі-продажу квартири.
При нотаріальному посвідченні договору найму (оренди) житла для проживання, який належить фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно та правовстановлюючий документ, що підтверджує належність наймодавцю житла, яке здається в оренду.
Об’єктом договору найму житла можуть бути житлові приміщення, такі як квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Непридатні для проживання приміщення (наприклад, підвали) та підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), що здаються в оренду тільки разом із житловим приміщенням, не можуть бути самостійними предметами договору найму житла.
Договір оренди транспортного засобу, зокрема автомобіля, також укладається у письмовій формі.
Якщо одна зі сторін договору оренди транспортного засобу, такого як автомобіль, є фізичною особою, то така угода підлягає нотаріальному посвідченню, аналогічно до генеральної довіреності на автомобіль.
Договір оренди земельної ділянки на строк понад п’ять років обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню. У разі необхідності угода про оренду також може передбачати нотаріальне посвідчення суборендних договорів щодо земельних ділянок.
Документи
Для фізичної особи
- Паспорт;
- Реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний податковий номер).
Для юридичної особи
- Свідоцтво про державну реєстрацію (Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Статут юридичної особи;
- Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ);
- Протокол (наказ) про призначення на посаду керівника та підтвердження його повноважень (нотаріально засвідчена довіреність, що підтверджує повноваження представника);
- Протокол (рішення) загальних зборів юридичної особи на укладання договору оренди;
- Паспорт представника юридичної особи;
- Реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний (податковий) номер) представника юридичної особи.
Земельної ділянки
- Державний акт на право власності на земельну ділянку;
довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки (видається в управлінні земельних ресурсів); - Довідка про відсутність будівель на земельній ділянці (якщо таких немає). Якщо на земельній ділянці знаходяться будівлі, необхідно земельну ділянку відчужувати разом із будівлями, що знаходяться на цій земельній ділянці;
- Незалежна експертна оцінка про ринкову вартість земельної ділянки (Для відчуження земельної ділянки);
- Якщо акт на землю без кадастрового номера, довідка із земельних ресурсів про присвоєння такого номера;
- Якщо земля сільськогосподарського призначення, то довідку про те, що вона не пай;
- План схема земельної ділянки, що передається в оренду;
- Кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у його використанні та встановлених сервітутів.
Житловий будинок
- Документ, що підтверджує право власності на житловий будинок;
(наприклад: Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, тощо); - Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстровані (прописані) особи в житловому будинку, що відчужується;
- Довідка про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій збудовано житловий будинок.
Квартири
- Документ, що підтверджує право власності (Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину тощо);
- Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;
- Довідка (Форма №3) з ЖЕК про зареєстровані (прописані) особи в квартирі, що відчужується.
Нежитлове приміщення
- Документ, що підтверджує право власності, зареєстрований у БТІ
(свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво, про право на спадщину тощо); - Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно;
- Незалежна експертна оцінка ринкової вартості нежитлового приміщення.