Особливістю укладання договорів, пов’язаних з купівлею або продажем житлового будинку, є той факт, що будинок розташований на земельній ділянці, а відчуження будинку окремо від ділянки неможливе. Присутність земельної ділянки накладає додаткові умови на оформлення договору (див. зразок).
Реєстрація договору купівлі-продажу будинку з прилеглою до нього земельною ділянкою є неможливою без включення обов’язкових деталей до самого договору. Серед цих деталей вказуються повна адреса будинку, рік його побудови, вартість будинку та земельної ділянки (як угодової, так і відповідно до середньоринкових цін), площа ділянки та її призначення, загальна площа будинку та основна (житлова) площа.
Договір купівлі-продажу будинку або його частини оформлюється приватним нотаріусом, разом із передачею права власності на земельну ділянку покупцеві, на якій знаходиться будинок. При цьому цільове призначення землі залишається незмінним.
Зазвичай нотаріус пропонує окремо оформити договір купівлі-продажу нерухомості для будинку і окремо для земельної ділянки. Фактично, при реєстрації в Державному реєстрі майнових прав буде внесена інформація про дві угоди.
Документи
Для посвідчення договору купівлі-продажу будинку або його частини необхідно надати:
- Документ, що підтверджує право власності на будинок (домовласництво), який зареєстрований у БТІ, якщо право власності набуло до 2013 р.;
- Технічний паспорт (технічний паспорт надається у разі якщо він є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа);
- Витяг з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, якщо право власності набуло у період з 2013 року до 2016 року;
- Довідку про склад сім’ї з житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету чи іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання (Форма №3);
- У тому випадку, коли неповнолітній, малолітній є співвласником нерухомого майна або нерухомість купуватиметься на його ім’я або неповнолітній, малолітній зареєстрований за адресою нерухомого майна, яке відчужується, знадобиться дозвіл органу опіки та піклування (для оформлення відчуження або придбання від імені, на ім’я недосконале) , малолітнього); свідоцтво про народження неповнолітнього, малолітнього; обов’язкова присутність батьків із паспортами та ідентифікаційними номерами;
- Заяви співвласників про відмову від першочергового права купівлі частини будинку;
- Незалежна експертна оцінка вартості будинку (домовласництва) з оподаткування.
Для фізичної особи:
- Паспорти та ідентифікаційні номери сторін (якщо представник сторони діє за довіреністю, то він подає нотаріально засвідчену довіреність, свої паспорти, ідентифікаційний номер);
- Заяву про згоду на відчуження (придбання) майна від дружини (дружини), справжність підпису якого (який) нотаріально засвідчена;
- Свідоцтво про шлюб;
Для юридичної особи додатково:
- Статутні документи юридичної особи (статут, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);
- Паспорт, ідентифікаційний номер представника, чинний від імені юридичної особи, документ, що підтверджує повноваження представника (якщо діє керівник юридичної особи – протокол про призначення на посаду керівника, якщо діє представник – нотаріально засвідчена довіреність);
- Протокол зборів засновників із рішенням на відчуження чи придбання майна.
Витрати при посвідченні купівлі-продажу будинку:
- Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше ніж один раз протягом звітного податкового року за умови якщо майно перебуває у власності платника податків більше трьох років – ставка податку — 0 %;
- Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) частіше одного разу протягом звітного податкового року за умови якщо майно перебуває у власності платника податків менше ніж три роки; ставка податку — 5%;
- Для нерезидентів – ставка податку від 18% до 20%;
- Військовий збір у розмірі 1,5% у разі виникнення податку з доходів фізичних осіб.